Cómo gané casi 100.000 euros comprando y vendiendo mi pequeño piso en solo 4 años

Este verano vendí mi piso de Madrid con un precio de venta que era 2,7 veces el precio por el que lo compré, generando un beneficio neto de 94134,67 euros. Repasamos los números:

• Precio de compra: 85000€
• Gastos de compra: 8500€
• Gastos de agencia y financiación: 6000€
• Obra de reforma: 35000€
• Plusvalía municipal (al vender): 1365,33€

Inversión total más pago plusvalía: 135865,33€

• Precio de venta: 230000€
• Beneficio neto:  94134,67€.

Gastos de Impuestos

A pesar de tener un beneficio neto de 94134,67€ real, de cara a hacienda tenemos un beneficio de 129134,67€ expuesto a tributación. Lo lógico sería poder deducir la obra de reforma que influye directamente en el beneficio pero la ley no lo permite. Solo permite en caso de restaurar fachada o los cimentos de la propiedad. De modo que hacienda considera que debemos tributar sobre 129134,67€. (Como la obra se pagó con efectivo en realidad la venta nos dejó alrededor de 140000€).

Si no queremos pagar IRPF sobre estos beneficios la única opción es reinvertir la cantidad total en una nueva vivienda habitual. De ese modo no perdemos ni un céntimo en impuestos salvo el pago de plusvalía municipal. Así es la ley en España. Creo que en EEUU puedes reinvertir en cualquier propiedad ya que sea vivienda habitual, segunda vivienda o una inversión.

¿Cómo sacamos casi 100.000 del piso en 4 años?

Primero hay que decir que nuestras primeras 2 propiedades perdimos alrededor de 30.000€ euros, por una multitud de razones . En su día, parecía mucho dinero y un gran fracaso, pero aprendimos de nuestros errores.

No quise comprar otra vivienda con el mercado alto y esperé, mientras tanto hacía seguimiento de los precios. Cuando ya habían bajado bastante empecé a revisar las propiedades en mi zona cada semana. En 2015 cuando el mercado estaba en su peor momento encontré una hoya. El piso estaba destrozado pero tenía buena distribución, un parque cerrado y unas vistas impresionantes. Lo mejor de todo es que fue una herencia y los dueños eran varios hijos y vivían en Alemania. Pedían 99000 y lo rebajamos a 85000.

Kiyosaki dice que hay que ver 100 casas antes de comprar 1. Yo vi cientos. No merece la pena comprar algo que no es una buena inversión. Después de nuestras primeras inversiones aprendimos que si pagas demasiado en la compra lo has cagado. Puedes arreglar la casa, dejarla bonita y hacer otras cosas para intentar sacar más dinero pero no puedes convertir una mala compra en buena compra. Ya perdiste dinero.

Sacamos tanto dinero de esta casa porque compramos:

1. Un piso con mucho potencial a un precio reducido por sus circunstancias (estado, situación de propietarios, etc.)
2. En el ciclo más bajo del mercado

Y el resto es historia. Recuerda que antes de tener una operación exitosa tuvimos una operación negativa. Un fracaso no te define, tienes que aprender y seguir hacía el objetivo que te has planteado. No hay que agobiarse, ni obsesionarse, solo seguir dando pasos hacia delante.

Mi propia casa

(Esto es lo que había escrito al comprar el piso 4 años antes)

Hace unos cuantos años invertí en 2 estudios en Francia y entre unas cosas y otras la inversión no salió bien y terminé por vender los 2 pisos. Salí triste de la operación porque habían sido 5 años de trabajo y 5 años metiendo dinero para nada. Pero no hay mal que por bien no venga. Aprendí muchas valiosas lecciones que me hicieron más inteligente a la hora de volver a comprar.

Ayer me hice de propietario de nuevo aunque esta vez para mi propia residencia por primera vez. Este año cumplí 40 años y después de 18 años alquilando tenía como un reloj interior diciendo, “¡Tienes que empezar a pagar una casa ya!”.

Siempre quise tener mi propia casa, debe ser algo del sueño americano que trasladé conmigo al venir a vivir en España. Aquí en Madrid capital, salvo tener altos ingresos, no puedes tener un chalet, lo cual es la norma en los EEUU y el costumbre que tenía yo. Cuando me casé nuestra intención era comprar algo para nosotros en el 2011 pero llegó el boom en el 2008 y todos sabemos cómo se pusieron todos los precios por las nubes.

Desde entonces he seguido el descenso de precios en nuestro barrio (norte de Madrid capital) y decidí que este año era el momento oportuno. Bueno en realidad quería encontrar algo antes del final de 2014 y en primavera del año pasado empecé a dar gracias por nuestra casa, aunque no la teníamos aun ni había encontrado nada. Finalmente fue al final de enero que vi esta y nada más entrar dije ¡esta es mi casa!

Visité un piso algo pequeñito, 72 metros, que estaba totalmente destrozado. Cualquier otra persona hubiera salido de allí corriendo. Pero vi que la distribución era buena y aprovechaba bien el espacio. Tenía 3 dormitorios que es lo que queríamos para tener una oficina y otro cuarto para invitados. También aprecié que tenía mucha luz, y luz en toda la casa porque la parte interior da a un jardín privado de la comunidad. Lo que me dejó totalmente convencido fueron las agradables vistas que puedes apreciar en la foto. Es un primero por donde se entra pero tiene altura de tercero por detrás.

Pedían 100.000 euros. Lo conseguimos por 85000. Este piso fue de herencia. Cuando murieron los padres los hijos lo alquilaron y por lo visto les fue fatal porque los inquilinos no pagaban y finalmente robaron todo hasta los marcos de las puertas. Además los propietarios viven en Alemania. Te puedes imaginar las ganar de quitarte ese piso de encima.

Ahora empiezan las obras. He aprendido muchísimo sobre cómo se hacen las casas porque hay que hacer todo de nuevo y me puse a investigar muchísimo porque no tenía ni idea de estas cosas.

La obra nos va a costar 35000, más o menos. En total el piso nos costará 115.000 y estará como nuevo. Se nos queda una mensualidad de hipoteca muy pequeña, aunque eso sí, es variable y sabemos que subirá más adelante, pero creo que se mantendrán los tipos muy bajos unos años más por la mala situación económica actual. No hay penalización por pago anticipado así que tenemos que ir pagándolo en cuanto antes para estar menos expuestos a una subida de tipos en el futuro. De todas formas el total es tan poco que aun con tipos bastante altos la mensualidad no se nos va de las manos.

Cuando hayamos terminado las obras pongo un antes y después.

Estoy contento porque para mí es un paso adelante para ir recuperando seguridad económica. Se nos bajarán los gastos dado que pagamos más de doble donde estamos ahora alquilando, aun tomando en cuenta comunidad, calefacción, etc. La verdad es que no esperaba conseguir algo por tan poco dinero y en el último año no salió ninguna otra cosa con esas características y en ese precio. En ingles hay un dicho, “The Lord Works in Mysterious Ways.” (Dios trabaja de forma misteriosa) A veces hay que tener fe, a pesar de que las cosas no vayan bien, porque cuando tienes fe las cosas conspiran a tu favor para traerte lo que deseas, de una forma que no esperabas.